Die Regel, die den Unterschied macht
Ausländer erwerben in Uruguay Grundeigentum zu denselben Bedingungen wie Staatsangehörige. Es gibt keinen Genehmigungsvorbehalt, keine Beteiligungsquote und keine Flächenobergrenze. Das gilt uneingeschränkt für Wohnimmobilien.
Für ländliche Liegenschaften und landwirtschaftliche Betriebe kommt eine Regel hinzu. Das Gesetz Nr. 18.092 vom 7. Januar 2007 erklärt es zum allgemeinen Interesse, dass die Eigentümer solcher Flächen bestimmbar sind. Es benennt dafür, wer Eigentümer sein darf.
| Rechtsform | Darf ländlichen Boden halten |
|---|---|
| Natürliche Person | Ja |
| Personengesellschaft | Ja |
| Agrargesellschaft, Agrarkooperative | Ja |
| Aktiengesellschaft mit Namensaktien natürlicher Personen | Ja |
| Aktiengesellschaft mit Inhaberaktien | Nur mit Genehmigung der Exekutive |
Der Kern ist der letzte Punkt. Eine Sociedad Anónima kann ländliches Eigentum halten, aber nur wenn ihr gesamtes Kapital aus Namensaktien besteht, die natürlichen Personen gehören. Die Eigentümerkette muss also bei Menschen enden, nicht bei einer weiteren Gesellschaft mit anonymem Gesellschafterkreis.
Für Fälle, in denen die Zahl der Aktionäre oder die Art des Geschäfts das unmöglich macht, kann die Exekutive auf Antrag eine Ausnahme erteilen. Das ist ein Verfahren, kein Automatismus.
Warum das DACH-Käufer besonders trifft
Die Reflexstruktur eines österreichischen oder deutschen Käufers ist der Erwerb über eine bestehende GmbH oder eine Holding. Genau diese Konstruktion ist bei ländlichem Boden in Uruguay nicht ohne Weiteres tragfähig, weil die Kette dann nicht bei natürlichen Personen endet, sondern bei einer weiteren juristischen Person.
Das heisst nicht, dass ein Erwerb über eine Gesellschaft ausgeschlossen ist. Es heisst, dass die Struktur vor dem Kauf mit einem uruguayischen Escribano durchgesprochen gehört und nicht danach. Eine Umstrukturierung nach dem Erwerb ist möglich, kostet aber Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Zeit.
Die drei Wege in der Praxis
Erwerb im eigenen Namen. Der einfachste Weg, mit der geringsten laufenden Verwaltung. Er ist für viele Privatkäufer der richtige, und er ist der Ausgangspunkt, von dem aus jede andere Variante begründet werden muss.
Uruguayische Gesellschaft mit Namensaktien. Sinnvoll, wenn mehrere Personen beteiligt sind, wenn ein Betrieb geführt wird oder wenn die Nachfolge geordnet werden soll. Sie erfüllt die Anforderung des Gesetzes, wenn die Aktionäre natürliche Personen sind.
Ausländische Gesellschaft. Der Weg mit dem grössten Klärungsbedarf, sowohl in Uruguay als auch in Österreich beziehungsweise Deutschland. Er kommt vor, verlangt aber eine Prüfung auf beiden Seiten, bevor irgendetwas unterschrieben wird.
Was diese Seite nicht leistet
Häufige Fragen
Dürfen Ausländer in Uruguay Agrarland kaufen?
Ja, zu denselben Bedingungen wie Uruguayer, ohne Genehmigungsvorbehalt und ohne Flächenbeschränkung. Die Einschränkung des Gesetzes 18.092 betrifft nicht die Staatsangehörigkeit, sondern die Rechtsform des Eigentümers.
Kann eine GmbH aus Österreich Agrarland in Uruguay halten?
Das ist nicht ohne Weiteres möglich. Ley 18.092 verlangt bei Kapitalgesellschaften, dass das gesamte Kapital aus Namensaktien natürlicher Personen besteht. Ob und wie eine ausländische Gesellschaft diese Anforderung erfüllt, ist im Einzelfall durch einen uruguayischen Escribano zu prüfen, und zwar vor dem Kauf.
Was gilt bei Wohnimmobilien?
Für Wohnimmobilien gilt die Beschränkung des Gesetzes 18.092 nicht. Sie bezieht sich auf ländliche Liegenschaften und landwirtschaftliche Betriebe.
Lässt sich die Struktur später ändern?
Grundsätzlich ja, aber eine Übertragung nach dem Erwerb löst erneut Übertragungssteuer und Notarkosten aus. Deshalb ist die Strukturfrage eine Frage vor dem ersten Kauf.
Quellen
- Ley N° 18.092: Titularidad de inmuebles rurales (07.01.2007) ↗
- Dirección General de Registros: Registro de la Propiedad ↗
Zahlen geprüft am 2026-07-27
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